中国仓储物业市场展望

　　为了适应快速扩大的货运市场，全国许多城市和省份正在草拟开发计划，以建立一个更为的物流系统。作为现代物流网络的重要节点，物流园区开始在政府的发展计划中扮演着十分重要的作用，而仓储物业也将带来更多的潜在机遇。

　　高质量仓储物业供应量的持续增长

　　自21世纪初以来，中国的仓储物业市场就呈现出了乘数增长的态势，仓库面积飞速扩大。仓储物业的发展类型随着不同功能、区域、用户群和所有权结构而发生变化。通常来讲，我们根据功能将仓库分为两大类型：保税仓库和非保税仓库。

　　保税仓库是一种可用于存放保税货物的专业仓库，货物由进口商或其代理与海关共同保管。正是由于这种特性，保税仓库广泛运用于包括日用品加工和货物转运等在内的专业服务中。大部分保税仓库位于海关授权的特定区域内，或称“保税区”，多数靠近空港或海港。海关也批准在其他区域设立保税仓库，例如工业区，用以服务相关企业。保税仓库的本质特点决定了对保税仓库的需求主要来自于进出口操作。因此，上海和深圳这中国两大海港城市拥有发达的保税仓储物业市场。

　　非保税仓库实际上是保税仓库在整个仓储物业体系中的一个重要补充。在中国，无论是非保税仓库的体量，还是其用途与目标市场，都远远大于保税仓库。非保税仓库通常不直接参与进出口业务，而是用于服务国内市场，如零售业和制造业所需要的配送中心。由于国内市场才是非保税仓库的重心，非保税仓库的开发主要依赖陆路交通网络。非保税仓库多建于主要高速公路的交汇处附近。

　　随着供应量的提升，中国仓储物业的质量近年来也有显著提升。这是一个从先前的“传统仓库”向“现代化仓库”的飞跃。“现代化仓库”，有时也被称为“高标准仓库”，它的建筑标准远高于传统仓库，因此能以一种更为的方式为客户服务。上表显示了高标准仓库与传统仓库的区别。

　　中国高质量仓储设施的发展步伐让我们感到惊讶。在2008年底，高标准仓储物业的总量（包含保税仓库和非保税仓库）达到了1220万平方米左右，几乎是2002年初的市场总量的34倍。在2002年之前，高标准仓储物业仅存在于像上海和北京这样的大城市。到了2004年，许多城市开始开发这样的高标准设施，但还于沿海城市。在2005年之后，随着第十一个五年计划和“开发西部”战略的逐步深入，中国中西部地区逐步发展起来，涌现了例如成都这样拥有高质量仓储物业的市场。这也充分反映了中国基础设施体系正从沿海向内陆地区延伸，而持续增长的消费市场即使在今天仍然在这一体系中扮演着十分重要的角色。

　　开发商带动物业质量升级

　　开发商已经成为推动中国的仓储物业市场升级的重要力量。2004年，普洛斯在苏州工业园开发了其在中国的个物流园，为海外开发商在中国进行物流设施开发打开了一扇门。在普洛斯之后，许多其他国家的开发商和投资者纷至沓来，在这样一个先前由政府主导的市场上推动着中国仓储物业市场迈向一个更高的发展水平。在市场走热以来，除了自主开发这一习惯策略之外，收购物业也是开发商另一项进入这个市场的途径。

　　预计将来会有更多国内的开发商进入这个市场，他们大多数在包括制造业厂房在内的工业地产投资方面有着丰富的经验。以平谦为例，之前在华南地区积极开发了一些制造业厂房和产业园区，而此次平谦计划在昆山开发较大体量的物业。

　　此外，尽管国内投资者之前对物流地产并不十分熟悉，但其对物流地产的兴趣却在不断提高。另一个驱动的要素是：房地产信托基金将于2010年投入运转。由于各种关于税收方面的制度限制，目前可能参与房地产信托基金的资产是一些大型国有企业所持有的位于成熟的经济开发区内的物业。这些物业大部分是包括仓库项目在内的工业开发项目。然而，缺乏资产透明度是工业地产投资者广泛参与的瓶颈，房地产信托基金提高了市场信息的透明度，从而吸引更多投资者进入这个市场。

　　客户需要更高质量物业以提率

　　在物流开发商进入中国市场的早期阶段，国内的终用户对于租金尤其敏感，忽视了高质量物业所能带给他们的有利之处。因此，对于这些物流开发商的物业，其大部分的承租者是有着物流服务合作关系的跨国公司。随着本地公司逐步意识到高质量的仓储物业所带给他们的率和终的低成本，近年来对这些物业的需求正在逐渐扩大，驱动着物业的市场吸纳率的提升和空置率的降低，直至金融危机影响这个市场。

　　由于受需求和中国出口业务的直接影响，保税仓储物业市场受到了金融危机的巨大冲击。在另一方面，非保税仓储物业市场所受金融危机的冲击较小，这主要是由于非保税仓储物业市场主要依赖国内配送市场。

　　通过分析可以看到，2009年非保税仓库的租赁活动比保税仓库活跃得多。以国内市场为目标的快消品制造业公司成为市场上至关重要的承租群体（如雀巢、不凡帝范梅勒糖果、妮维雅等）。除了零售商之外，新蛋等电子商务公司的市场份额也在迅速扩大。

　　开发商的物业是根据大部分承租方的物流操作需求设计的，因此一般而言，正如上文所描述的那样，“高质量的仓库”的建筑标准符合了大部分客户的需求。从租赁结构上来看，目前市场上大部分的租赁期限是3年，而租金是固定的。对于3年以上的租赁活动，租金将根据双方的具体约定来确定，或者在3年后通过协商进行上浮调整。

　　从所有权结构来说，租赁物业始终是这个市场的主流，高质量的物业一般是由那些专业的开发商开发，并且他们开发的物业通常不会进行产权分割。在过去几年，一些客户*开发商根据其特定要求为他们建造物业，而完工后这个项目的所有权归客户自己所有。然而，随着世界经济出现下滑，许多公司开始将一些包括房地产在内的非核心资产进行剥离。售后回租使这些公司既保留了对物业的使用权，又无需投入大笔资金。在另一方面，由于这些物业有着*稳定的租赁协议，因此吸引着那些寻找低风险投资机会的核心投资者。